评司论企 | 业绩经历阵痛，新城商业进入百店时代

 导 读 

聚变住宅开发事业部，裂变商业开发事业部，稳固“双轮”。

◎  作者 /沈晓玲、汪维文

近日，新城控股公布了2020年四季度经营简报，对企业全年的地产开发销售及商业运营数据进行了披露，疫情冲击之下，双轮驱动的新城控股“成绩单”成色几何？01

住宅开发
慢销售快结转，权益比例回升

压线完成2500亿销售目标，排名掉出前十。2020年1-12月新城控股共实现销售金额2509.6亿元，面积2348.9万方，相较于企业制定的2500亿销售目标，完成率为100.4%。虽然勉强实现业绩目标，但是业绩同比2019年有7.3%的下滑，全口径排名也掉出前十，降至全国第12名。近几年新城控股的业绩增长速度已经出现了连续的下降，今年更是出现了同比负增长的情况，但是今年企业的投资态度十分积极，根据CRIC监测，新城控股2020年新增土地款约为1120.6亿元，拿地销售比高达0.45，要高于TOP10平均的0.35，企业未来销售业绩和排名仍有回升空间。权益回升，结算加快，“提质”成果显现。三四线一直是新城的主力销售区域，2020年新城全年销售均价10684元/平方米，同比下降4.0%。这已经是企业销售均价第三年出现下滑，从拿地来看，企业2020年仍然维持三四线62.6%的建面占比，与2019年接近，因此即便未来均价有所回升，空间也不大。不过值得关注的是，企业的权益比例有了持续修复，根据公布的销售面积数据推算，权益比例已经由2018年的67.9%上升至74.8%。并且根据CRIC监测，新城控股2020年拿地的权益建面比例为89.7%，所以未来仍然有较大修复空间。另外一大特点就是新城控股近两年的结转速度有了明显的加速，根据企业简报数据，新城控股全年结算面积2232.5万方，同比上升近一倍，可以粗略地推算全年营收也会有明显增长。
02

商业运营
开业项目超预期，出租率修复至99.5%

年内34座吾悦广场开业，累计开业及委托管理在营商业项目达百座。2020年新城控股提出全年要实现30个吾悦广场开业的目标，截止至年底企业共实现了34个项目开业，超额完成目标。另外根据企业公布，截止至2020年12月30日，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座，正式进入百店时代。

租金收入稳步上涨，吾悦广场税后租金收入53.1亿元。租金收入方面，由于疫情影响，新城控股将吾悦广场的租金及管理收入目标设定至55亿元。在企业的四季度简报中公布了两组数据，一是首度公布的包含新城控股大厦B座租金的税前商业运营总收入57.2亿元；第二个就是往年的常规口径数据，即吾悦广场当年租金收入53.1亿元，如果按照往年的口径，企业离全年租金目标仍有距离。由于吾悦广场多数都是在当年的9月以后才开业，因此年内的租金收入会比较少，按照企业四季度取得的19.0亿元的租金收入粗略地推算，2021年在疫情稳定的前提下，吾悦广场的租金收入保守也可以达到80亿元左右。下半年出租率修复至99.5%，优于万达、龙湖。上半年由于疫情冲击，吾悦广场截止至年中的出租率仅有96.1%，在下半年疫情得到有效防控之后，吾悦广场的出租率有了快速的修复，根据企业披露的数据，截止至2020年12月31日，吾悦广场出租率高达99.5%，略微领先于万达商业的99.4%，位居五家监测企业的首位。03

调整组织架构，梁志诚上任总裁

除了交代“成绩单”之外，新城控股在年初还进行了人事和组织架构的调整。组织架构方面，“聚变”住开事业部，旨在优化管控体系、做大做强区域公司，由“10个区域公司+15个城市公司”合并成14个大区，裂变商业开发事业部，从3个大区扩张为4个大区。从这一系列动作来看，对于住宅开发新城将更加聚焦，按照管理层在年初业绩会的观点，长远以守住前十为目标。对商业版图则更加重视，进一步稳固自己的“双轮”。人事方面，董事长放权，总裁换帅，原总裁王晓松辞任总裁但继续担任公司董事长及相关专门委员会职务，同时任命公司原分管住宅开发业务的联席总裁梁志诚任总裁。年初新城控股发生了比较大的人事变动，分管商业管理的联席总裁陈德力及商业开发的联席总裁袁伯银接连离任，由曲德君上任联席总裁分管商业管理事业部，严政接过商业开发事业部。此次梁志诚升任总裁之后，其负责的住宅开发事业部也将由高级副总裁严政接管。

整体来看，自新董事长上任以来，新城风格有明显的转变，运营更加稳健。一是设定2500亿目标过渡，着重提质增效，权益比例持续回升。二是加速结转速度，保障营业收入的快速增长。三是更加重视商业开发的发展，最新组织架构扩大了商业开发事业部，商业开业速度也超出预期。并且在企业公布的简报中，首次出现了吾悦生活广场这一业态，根据披露的信息推测，这一业态更加小型，偏重于日常生活所需商业需求，多业态下，新城商业布局将更加灵活。

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展望未来，随着融资途径的恢复，企业拿地的回升，业绩的阵痛将会过去，中长期排名行业前10的目标仍然有望，商业规模持续扩大，成为驱动企业增长的重要动力。但新城也有其问题，根据三季报数据测算，企业现金短债比及净负债率均未踩线，但剔除合同负债后的资产负债率达到77.7%，高于绿线的70%，相较年中还有提高。另外吾悦广场的重资产开发模式势必会沉淀大量的资金，影响企业现金流，而其商业仍然处在扩张期，这种压力会持续存在，因此在商业的轻资产化上新城仍要寻求出路，可以结合资产证券化进行一些尝试。

排版 | Jenny

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